在拿地近兩年半后，雅戈爾集團股份有限公司(600177.SH，以下簡稱“雅戈爾”)上海長風地王項目以4.5萬元/平方米的銷售均價在上周六(1月26日)迎來首次上市大考。這是雅戈爾進入上海的首個項目，其豪擲19.58億元搶地時所創下的2.6萬元/平方米區域單價地王紀錄，至今仍未被打破。
“開盤兩小時內，項目銷售了120套房源，回籠資金近10億元。”這是時代周報記者以購房者身份從項目售樓處得到的信息。不過這樣一組看似喜人的銷售數據，卻被業內認為是開發商人為制造緊張氣氛和“保本價”跑量后的結果，后續成交情況不容樂觀。
放眼雅戈爾2007年至今的諸多地王項目，上海長風地王項目或僅是一個縮影。盡管雅戈爾上海公司總經理錢平一再對時代周報記者否認稱，外界對于公司回籠資金保本銷售的質疑是無中生有。但不難發現，高成本的地價讓雅戈爾杭州、蘇州等地地王項目定價和銷售遭遇重重壓力，這也使公司地產庫存一直高企，資金壓力明顯。
雅戈爾財報數據顯示：截至2012年9月底，雅戈爾公司存貨高達239億元，占公司總資產的50.32%，其流動負債達314.7億元，負債率高達73%，而手持現金不足27億元。
對此，雅戈爾品牌部負責人程方定在接受時代周報記者采訪時否認：2012年，房地產銷售情況和庫存去化率還可以，具體數據在今年3月份公布年報時將予以透露。
在房地產業務受挫之時，雅戈爾不僅投資能源領域，還通過股權合作的方式拿地，一反雅戈爾集團董事長李如成“重新回歸服裝這一主業”的承諾。
多地王銷售進退維谷
為了營造一個“開門紅”的局面，雅戈爾銷售團隊動足了腦筋。
有上海某代理商負責人對時代周報記者透露，為了盡快鎖定客戶并營造開門紅局面，在1月19日獲得預售許可證之前，雅戈爾已在1月16日組織意向購房者半夜排隊領號，現場氣氛十分緊張。到19日交10萬元認籌定金的時候，開發商已經對接下來售出多少套房源，什么戶型都有數了。”
但值得注意的是，“項目基本上是以保本價成交，跑量為主，利潤空間很有限。”中房信研究總監薛建雄對時代周報記者稱，按照行業一般標準估算，樓盤項目的建安成本在6000元/平方米左右，稅費和營銷成本為5000元/平方米左右，裝修和財務費用又各占3000元/平方米，加上2.6萬元/平方米的樓板價水平，雅戈爾在長風項目上最多只能算是保本銷售。
雅戈爾上海公司總經理錢平并不承認公司在走“平價”或者“低價”銷售路線，他在回復時代周報記者采訪時稱：雅戈爾項目的房價由市場決定，公司能賣，消費者能接受，就是市場價，“外界對于公司回籠資金保本銷售的質疑，是無中生有。”
盡管如此，定價難題依舊是業內公認的雅戈爾長風項目所難以逾越的門檻。7個月前，中海在2009年搶來的70億元總價地王項目紫御豪庭首度開盤，樓板價2.2萬元/平方米，卻以約3.8萬元/平方米貼著成本線走的開盤策略，幾乎把百米開外的長風8號逼上了懸崖。
“接下來幾批房源開盤，雅戈爾所面臨的銷售壓力不會太小。”上海中原地產研究總監宋會雍對時代周報記者說。目前上海中高端盤的銷售，往往是靠平價或者低價體系來支撐。上海中、內環內90平方米小戶型供應量有限，雅戈爾的小戶型有一定市場優勢，但難點在于，同樣是大戶型房源，中海項目的銷售價格具有很大優勢，雅戈爾項目未來價格上調的話，很可能“賣不動”。
事實上，業績前景并不明朗的長風8號，僅僅是雅戈爾諸多地王項目的一個縮影。
半路出家的雅戈爾喜拿高價地。2007年，雅戈爾董事長李如成在一次酒桌上拋下一句“懷揣著100億找地”。時代周報記者簡單梳理他在隨后的拿地路線，在4年多的時間里，雅戈爾攜146億元資本優勢，在寧波、蘇州、杭州、上海等地，披荊斬棘拿下13宗地塊，其中的大部分地塊為地王項目，樓板價幾乎都比周邊樓盤的售價要高。
“雅戈爾是最瘋狂的開發商。”這是彼時的業界對其最直觀的一個感受，但調查雅戈爾開發項目近況卻不難發現，2007年至今獲得的多地地王，多面臨手持“面粉”價貴過在售“面包”價的尷尬局面，并深陷“降價即虧本、保價則滯銷”的進退維谷之中。
以杭州為例，雅戈爾目前在杭州共有3個項目，在售的是位于城西的御西湖(隱寓)和位于留下板塊的西溪晴雪，另一個位于申花板塊的項目在拿地兩年多后才于近日公示項目規劃圖。“這3個項目的情況都不太好。”有杭州本地不愿具名的分析人士對時代周報記者稱。
據了解，在經歷了兩輪大幅降價之后，“西溪晴雪”從3萬元/平方米的開盤價一路降到22000元/平方米的現價，銷售形勢依舊堪憂。時代周報記者從杭州透明售房網上查到的銷售數據顯示，2010年至今，在長達近3年的銷售周期內，項目所累計推出的754套房源，目前還剩下492套房源可售，去化率不足35%。
此外，雅戈爾申花地塊樓面價就高達1.8萬元/平方米，預計“保本價”就將達到2.6萬元/平方米以上，已超出板塊內住宅的平均售價2.2萬元/平方米。
屢遭資金鏈斷裂的質疑
地王項目銷路不暢，尤其是進入樓市調控“政策市”的2011年后，雅戈爾房地產業務直線大跌。其開發集中的寧波、蘇州、杭州、上海4個城市，是受限購令影響最為直接的城市，其2011年的商品住宅成交面積分別同比下降15%、23%、53%和24%，當年總計完成的30多億元業績只占到了期望值的1/3，這讓雅戈爾距離“2015年進入國內地產20強”的目標漸行漸遠。
更為緊要的是，房地產之路越走越窄的雅戈爾，也已走上了危險的資本鋼絲。
時代周報記者梳理公司近年財報數據發現，公司的存貨一直呈現上漲趨勢，其中2010年、2011年，雅戈爾的存貨分別為187.27億元和233.07億元。截至2012年9月末，公司的這項數據高達239.53億元，占公司總資產的50.32%，其中房地產存貨占據90%以上比例。
除了大規模的房地產存貨，雅戈爾還需面臨公司短期借款加劇所導致的資金鏈緊張的險境。公司2012年三季報顯示，雅戈爾正背負高達314億元的流動負債，該數據占公司總負債比例的90.43%，占公司總資產的66.11%。此外，截至2012年9月底，公司短期有息借款達152.72億元，而與此對應的公司同期的期末現金及現金等價物余額僅為26.70億元。
也正因為此，雅戈爾也屢屢背上外界對其資金鏈面臨斷裂的質疑。對此，程方定在接受時代周報記者采訪時否認：2012年房地產銷售情況和庫存去化率還可以，房地產業務為集團貢獻了很大比例的利潤率，等今年3、4月份，2012年全年年報出爐的時候，公司將對外公示2012年度的具體銷售額。但對于公司接下來還將以何種方式消化高庫存壓力，程方定并未回答。
股權合作方式拿地
“此外，不能僅從財報數據分析公司的負債水平，事實上，有140多億元的預收款項被劃歸到流動負債表中，公司財務水平并不像外界想象的那樣悲觀。”程方定接著說，公司還在陸續進行投資，怎么會沒錢呢？
他口中的投資，即在2012年11月21日，雅戈爾公告稱，擬出資30億元認購北京國聯能源產業投資基金(有限合伙)30%的出資份額，并成為國聯基金有限合伙人。出資后，雅戈爾將觸角伸至能源領域。
上述投資也被普遍解讀成雅戈爾戰略朝令夕改的一大力證。事實上，在此之前，來自資本方面的壓力“逼迫”，已迫使李如成在2012年4月的投資者溝通會上承諾，公司將重新回歸到老本行—服裝這一主業上來。雅戈爾董秘劉新宇曾對時代周報記者如此解讀公司投資能源的舉措，為了實現穩定、長遠的收益，金融投資正在往產業投資方向調整。而在房地產業務方面，劉新宇稱，公司地產業務也有了相當的規模和基礎，如早先所獲得150萬平方米左右的土地儲備，就足夠未來五六年開發，所有的開發及銷售工作等都有計劃，會加快現有項目銷售速度，強化回款能力等。
但眼下，就在今年1月15日，雅戈爾還發布公告稱，其旗下全資子公司雅戈爾置業，將斥資1.65億元參股寧波維科置業有限公司，推進寧波鄞州區古林鎮薛家片區IV-3-3地塊的合作。雖然雅戈爾力稱，這主要是應雅戈爾戰略發展要求，同時，有利其獲取拓寬土地資源途徑。程方定在接受采訪時也表示，1.65億元是“小錢”，不算什么。但在二級市場，關于雅戈爾服裝再度淪為副業的傳聞不絕于耳。
在既有庫存高企的情況下，又換一種方式，以股權合作方式來拿地，雅戈爾是不是想卷土重來，掀起下一波拿地熱潮？誰也猜不明白。
